什么是拐点（怎么求拐点）2021-07-20 18:57·跟着大川看房

2021年已经过半，要不要买房的问题仍然困扰着不少人。毕竟，房地产的“造富神话”大家都不陌生，在过去二十多年间，凭借着持有房产实现财富增值，甚至是财务自由的人并不在少数，而后悔没有买房的人，同样也是数不胜数。

所以，如果按照过去的买房逻辑，面对买房与否的时候，几乎不用思考，只要是自身经济条件允许，果断买房就是最正确的选择。

但是，自从1998年房改以来，我们国家的房地产已经走过了20多年的风风雨雨，可以肯定的是，现如今我们国家的房地产市场已经相对比较成熟，楼市的发展逻辑也已经“生变”，所以，如果当下继续按照过去的买房逻辑去判断要不要买房，显然是不正确的。

在笔者看来，要不要买房，最关键的是看影响房价的根本因素有没有发生变化，而不是根据“过去的经验”来判断。经济学家任泽平有一个著名的理论，叫作：房地产周期变化，长期看人口，中期看土地，短期看金融。并且，这个理论也得到了行业内的一致认可。也就是说，要不要买房的关键在于人口、土地以及金融的变化。倘若人口、土地以及金融的变化仍然有利于房价的上涨，那么，只要是经济条件允许，仍然是可以买房的，反之，则不然。

那么，接下来，我们就来分析一下人口、土地以及金融的变化。

首先是人口。在2021年5月份的最后一天，国家出台了“三孩生育政策”。那么，问题来了，国家为什么会出台“三孩生育政策”？答案显而易见。自然是因为我们国家的人口结构发生了变化，而且是比较严重的变化。

根据相关数据显示，我们国家的新生儿出生率连年降低，“总和生育率”甚至已经跌破国际警戒线。与此同时，我们国家的人口老龄化却在日益严重，根据“七普”的数据显示，截止到2020年，我们国家60岁及以上的人口总数已经达到了2.64亿人，占总人口的18.7%，有机构预测，到2025年，我们国家60岁以上的人口将会达到3个亿，占比21%。

一边是新生儿出生率的连年降低，一边是人口老龄化的日益严重，如此一来，对于房地产行业来说，主力购房人群的减少（25~50岁之间）则是必然结果。

其次是土地。关于土地政策，我们国家的土地政策多年来基本没有发生变化，直到今年的2月份，官方宣布：22个重点城市要实施“两集中”的新政，其一，集中发布土地出让公告，原则上全年不得超过3次；其二，集中组织出让活动，行业内也把该政策叫作“集中供地”。

这22个重点城市包括四个一线城市：北京、上海、深圳、广州；还包括18个二线城市：南京、青岛、济南、苏州、杭州、福州、长沙、合肥、宁波、长春、沈阳、厦门、成都、重庆、无锡、郑州、天津、武汉。

以上提到的22个重点城市，几乎涵盖了我们国家大多数房地产市场活跃的城市，也就是说，对于判断我们国家的土地政策变化，是非常具有参考价值的。

说实话，“土地集中供应”的新政对于开发商来说，是对其自身资金链的考验，也是压制房价过快增长的有效手段，毕竟，“集中供地”决定了“集中入市”，竞争激烈，如何提高房价？

最后是金融。提到金融，有“3项政策”就不得不提。其一，“三道红线”的划定，分别是：房企剔除预收款后资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比要小于1倍。其二，年初，央行及银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，文件中明确指出金融机构要对房地产进行贷款额度的合理限制。其三，今年以来，银保监会开始大力核查资金违规流入楼市的情况，包括经营贷、消费贷等违规流入楼市的情况。

凡此种种，旨在说明一个问题：房地产金融正在持续收紧。如此一来，必然会导致房企获取资金的难度和成本增加。

通过对人口、土地以及金融的分析，我们不难发现，2021年，可以称得上是楼市的“拐点”。根据中国《经济周刊》的报道，保利、融创、万科、恒大、碧桂园5家房企的5~6月份销售价格同比年初1月份呈现了大幅下滑的趋势，其中，根据相关数据显示，这5家房企，平均价格分别下降：5202元/平、2890元/平、1897元/平、696元/平以及280元/平。

这里有一个很明显的信号：这5家房企都在打折促销。须知，这5家房企可谓是我们国家房地产行业的“佼佼者”，是行业“龙头企业”，既然他们都选择打折促销，我们不难猜测，现如今整个行业所面临的“困境”。

分析到此，基本可以得出一个结论：房企降价的根本因素是因为人口、土地以及金融的变化已经不利于房价继续上涨。而且，未来的房价也很难继续上涨，也就是说，未来，房企的打折促销或成为“常态”。

如此一来，要不要买房清楚了？在笔者看来，如果不是特别着急，不妨再等等，在下半年以及年末的时候，楼市或还会迎来一波“打折促销”。当然，不要把该预测当作投资准则，毕竟，楼市变化多端，谁也不敢保证“万无一失”。牢记“按需购买”“量力而行”才是买房正道。对此，你怎么看？

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